INVESTIR EN SOCIETE OU COMMENT S’AFFRANCHIR DU TAUX D’USURE
Depuis quelques mois, nous l’avons tous constaté, il devient très difficile voire impossible pour certains d’obtenir un financement bancaire pour leur projet immobilier.
D’abord freinés par les nouvelles règles du HCSF en vigueur depuis le 1er Janvier 2022, voici maintenant que le taux d’usure interdit l’accès au crédit pour de nombreux ménages, toutes classes socio-professionnelles confondues.
Pour rappel le Haut Conseil à la Stabilité Financière avait imposé aux banques de ne prêter qu’aux personnes présentant un taux d’endettement inférieur à 35%, sur une durée inférieure à 25 ans, en interdisant d’utiliser le taux d’endettement différentiel, plus favorable aux investisseurs…
C’est maintenant le taux d’usure qui vient sceller définitivement toute chance d’emprunter pour bon nombre de primo-accédants et d’investisseurs. Ce mécanisme avait été mis en place initialement pour protéger les particuliers de possibles abus des banques mais il semblerait qu’il soit aujourd’hui complétement dépassé voire contre-productif, avec des conséquences à venir pour tout le secteur immobilier.
Il existe pourtant une solution pour quand même tirer son épingle du jeu… Investir en société !
Peu d’investisseurs y pensent mais investir en société comporte de nombreux avantages pour son patrimoine : diversification, équilibrage et accélération.
On constate souvent que lors d’un achat en SAS à l’IS, les banques n’appliquent pas de taux d’usure car elles considèrent le porteur de projet comme un professionnel de l’immobilier. On « joue » donc avec des règles différentes. C’est comme au Monopoly, il faut maîtriser les règles pour avoir une chance de gagner !
Pour l’investissement en SCI à l’IS, cela dépend. L’ambiguïté vient principalement du fait que certaines fois les banques la considère comme patrimoniale (privée), certaines fois elles la considère comme professionnelle.
La politique de financement est variable d’une banque à l’autre et diffère généralement selon que l’on ait à faire à une banque nationale (ex : BNP, Société Générale, LCL,…) ou une banque régionale (ex : Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’Epargne, …).
Il faut donc appréhender les politiques des banques au cas par cas et préparer potentiellement plusieurs dossiers en fonction de la banque que l’on cible…
Si l’on considère qu’un investisseur est un entrepreneur de l’immobilier, il faut avoir en tête que se professionnaliser, sur le chemin de la construction de son patrimoine, n’est pas une option.
Un état d’esprit positif et la conviction profonde qu’il existe une solution de financement pour son projet vous permettront de trouver le bon angle d’attaque pour vous faire financer, encore et encore…